Seit 2008 ist durch die deutsche Bauordnung vorgeschrieben, die Planung und Realisierung jedweden Bauvorhabens auf Grundlage des sogenannten Geotechnischen Berichts zu stellen. Ein solches Bodengutachten ist aber ohnehin sinnig, damit im Verlauf des Baus keine unliebsamen und unerwarteten Überraschungen auftreten – die für die Bauherren meist erhebliche Mehrkosten bedeuten können.
Worum geht es bei einem Bodengutachten?
Die Bodenbegutachtung durch einen Geologen dient der Sicherheit des geplanten Neubaus. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein schlüsselfertiges Fertighaus oder Massivhaus handelt. Sie ist ein erster Anhaltspunkt für die weitere Arbeit der Statiker, die sich an den Ergebnissen der Untersuchungen von Baugrund und Grundwasserverhältnissen orientieren. Damit die Gründung als Basis des Hausbaus später keine Setzungsschäden, Absackungen oder Wasserschäden erleidet, wird der Boden dahingehend analysiert – das kann trotz der entstehenden Kosten immer noch wesentlich günstiger sein, als später Schäden beseitigen zu müssen, die in Folge einer fehlerhaften oder mangelhaften Gründung zu Tage treten.
Zudem geht das Haftungsrisiko durch die Beauftragung des Bodengutachtens auf den Gutachter über. Falls es also durch die falsche Kalkulation der Baugrundbeschaffenheit zu einer Überlastung des Bodens und damit zu Setzungsrissen oder ähnlichem kommen sollte, liegt das finanzielle Risiko nicht bei den Bauherren. Darüber hinaus können sich die Ergebnisse des Gutachtens noch sehr viel entscheidender auf die Kosten von Immobilienkauf und Hausbau auswirken: Sie geben Aufschluss bezüglich der überhaupt realisierbaren Gebäudekonstruktionen und beeinflussen so sehr direkt die Baukosten.
Wenn der Baugrund schon vor dem Baubeginn – oder im besten Fall schon vor dem Grundstückskauf – möglicherweise Anlass zur Sorge gibt, ist das Heranziehen eines Bodengutachters besonders geboten. Die Erkenntnisse des Geologen können somit gleichermaßen für die Bauausführung als auch die Wahl des Bauplatzes ausschlaggebend sein.
Was wird überhaupt begutachtet?
Die Frage ist insofern relevant, weil die landläufige Bezeichnung als Bodengutachten keineswegs den vollen Umfang der damit verbundenen Untersuchungen abbildet. Die im Rahmen des Geotechnischen Berichts analysierten Faktoren entfallen auf
- Baugrundachten und Gründungsgutachten;
- Altlastengutachten und Altlastenverdachtsgutachten;
- geologische und hydrogeologische Gutachten;
- abfalltechnische Bodengutachten, das betrifft unter anderem die Verwertung und/oder Entsorgung von Aushub, Bauschutt etc.;
- hydrologische Gutachten des Wasserhaushalts, des Grundwasserstands etc.;
- die Bewertung des Nährstoffhaushalts von Kulturböden, was beispielsweise für den Gartenbau relevant sein kann;
- die Suche nach und Untersuchung von Lagerstätten.
Für Bauvorhaben sind die Tragfähigkeit des Baugrunds und etwaige Wechselwirkungen zwischen Boden und Bauwerk von zentraler Bedeutung. Sowohl für den Umfang und die Untersuchungstiefe als auch für die daraus resultierenden Sicherheitshinweise bestehen aufgrund dieser Wichtigkeit Industrienormen (DIN 4020 und DIN 1054).
Dazu kommt die Suche nach verborgenen Risiken im Untergrund, wozu beispielsweise Schadstoffbelastungen aus der Lagerung von Heizöl etc. gehören, aber auch Auffüllungen mit Abfällen oder Bauschutt. Alle diese Faktoren können zu unerwarteten Mehrkosten führen und sollten daher vor der endgültigen Finanzierungsplanung geklärt werden. Sind beispielsweise Altlasten gemäß dem Bundesbodenschutzgesetz vorhanden, kann das zu besonderen Auflagen bei der Bauantragstellung führen. Hierüber können auch durch die Einsicht in das Umweltkataster und die Baugrundkarte bei der örtlichen Baubehörde gewonnen werden.
Welche Proben werden wie vom Boden genommen?
Die Entnahme von Proben auf dem potenziellen Baugrundstück ist, wie bereits erwähnt, einerseits durch Deutsche Industrienormen, andererseits durch das Bundesbodenschutzgesetz festgelegt. Grundsätzlich werden zwei Arten von Proben unterschieden, nämlich
- ungestörte Proben mit Stechzylindern, Drehbohrgeräten oder Linersondierung, bei denen das Bodengefüge durch die Entnahme der Probe aus dem Bodenverband nicht gestört wird;
- gestörte Proben, etwa mit Schnecken- und Trockenbohrungen, Rammkernsonde und Handbohrstock, sorgen durch das Entnahmeverfahren für eine Veränderung der Zusammensetzung oder räumlichen Struktur des Bodens.
Neben Proben des Bodens werden Sedimente, die Bodenluft, sowie Trink- und Grundwasser untersucht. Einen Überblick über Probennahmeverfahren, die in der Geotechnik für bautechnische Zwecke Verwendung finden, bietet Franziska Richter von der Technischen Universität Freiberg.
Entnommen werden die Proben unter anderem an den Stellen, an denen die Eckpunkte des Hauses geplant sind. Sie geben nicht allein Auskunft über die Tragfähigkeit des Bodens und die Beschaffenheit der einzelnen Bodenschichten, sondern auch über die Wasserverhältnisse auf dem Grundstück. Während die Zusammensetzung der einzelnen Bodenschichten über den späteren Stand des Fundaments Auskunft gibt, dient die Beurteilung der Wasserverhältnisse – beziehungsweise des Grundwasserverhaltens in den einzelnen Schichten – dem Schutz vor Feuchtigkeitsbildung im Haus.
Welche Kosten verursacht eine Bodenbegutachtung?
In Anbetracht der Kosten, die ein Neigen des Hauses auf lockerem Sand- oder Lehmboden oder Schäden durch einen Grundwasserstau verursachen können, ist ein Bodengutachten eine vergleichsweise günstige Absicherung gegen mögliche Risiken. Insofern sind die Preise, die der Baukosten-Rechner anhand einer Beispielrechnung angibt, moderat:- Die Einmessung der Aufschlüsse und die Umsetzung der Bohrausrüstung belaufen sich auf 50 Euro.
- Eine diagonale Kleinbohrung an den Ecken der geplanten Fundamentplatte kostet 150 Euro, wird die Bohrung an allen vier Ecken vorgenommen, verdoppelt sich der Preis.
- Das Geotechnische Gutachten nach DIN 4020 liegt bei 170 Euro.
Die Gesamtkosten liegen danach, ohne Mehrwertsteuer, bei 370 Euro. Wird die Mehrwertsteuer dazu addiert, ist ein Baugrundgutachten für insgesamt 440 Euro zu bekommen. Die Beseitigung von Baumängeln, die bei einem Verzicht oder einem fehlerhaften Gutachten entstehen, dürfte kostenmäßig hingegen um ein Vielfaches höher liegen.
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