Baufinanzierung umschulden und teure Baukredite ablösen

Wer vor 7 Jahren eine Baufinanzerung abgeschlossen hat, musste für den Hausbau Zinsen von bis 5% und mehr pro Jahr in Kauf nehmen. Natürlich fragen sich viele Bauherren heute, ob und wie sie von den aktuell günstigen Zinsen zwischen 0,9% und 3,00% profitieren können. Eine Umschuldung der Baufinanzierung kann die Lösung sein.

Doch unter welchen Bedingungen können Eigenheimbesitzer ihren alten Baukredit überhaupt ablösen? Wie lässt sich eine Umschuldung vollziehen und wie kommt man zu einer wirklich günstigeren Anschlussfinanzierung?

Umschuldung ist abhängig von Zinsbindungsfrist

Um die Möglichkeit einer Umschuldung im Bereich Baukredite zu verstehen, ist es zunächst erforderlich, den normalen Ablauf einer Baufinanzierung zu kennen. Dieser sieht folgendermaßen aus:

Wer sich für eine Baufinanzierung entscheidet, wählt dabei automatisch auch eine gewisse Zinsbindungsfrist. Innerhalb dieses Zeitraums bleiben die Zinsen für den Baukredit konstant und werden nicht an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Normale Zinsbindungsfristen liegen zwischen 5 und 20 Jahren, jedoch bieten einige Banken vereinzelt auch Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren an. Der konstante Zinssatz bietet Kreditnehmern Planungssicherheit, jedoch kann das Baudarlehen innerhalb dieser Frist auch nicht so einfach gekündigt werden.

Was kommt nach der Zinsbindungsfrist?

Kurz vor Ablauf der Frist wird der bisherige Kreditgeber im Normalfall mit einem Prolongationsangebot für die Restschuld (sofern vorhanden) auf den Kreditnehmer zukommen. Dieses enthält einen neuen Zinssatz, der zum Zeitpunkt der Prolongation für die jeweilige Bank marktüblich ist. In dieser Situationen können drei verschiedene Fälle eintreten:

1. Die Marktzinsen sind während der Zinsbindungsfrist deutlich angestiegen und die Anschlussfinanzierung wird damit wahrscheinlich teurer.
2. Die Marktzinsen sind gesunken und die Anschlussfinanzierung kann damit deutlich günstiger angeboten werden.
3. Der Marktzinssatz in etwa gleichgeblieben und auch die Anschlussfinanzierung wird zu ähnlichen Konditionen zur Verfügung gestellt.

Die Prolongation ist jedoch nur eine Möglichkeit, die Restschuld eines Baukredits zu begleichen. Kreditnehmer haben natürlich auch die Option, ihre Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank durchzuführen. In diesem Fall lohnt sich also der Vergleich verschiedener Angebote.

Lässt sich eine Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umschulden?

Grundsätzlich lässt sich eine Immobilienfinanzierung nur dann vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, wenn:

• Die Bank der Kündigung zustimmt
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird

Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt somit quasi eine Strafgebühr für die vorzeitige Auflösung des Darlehensvertrags dar und kann laut Verivox.de durchaus recht teuer werden. Nach §490 Absatz 2 BGB soll die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank den aus der vorzeitigen Kündigung entstandenen Schaden ersetzen. Bei Verbraucherdarlehen begrenzt §502 BGB die Höhe auf maximal 1% des Restbetrags, was bei Immobilienkrediten laut §503 BGB jedoch keine Anwendung findet. Darüber hinaus existieren jedoch noch weitere Möglichkeiten einer vorzeitigen Umschuldung:

• Wenn die Zinsbindungsfrist des Baudarlehens mehr als 10 Jahre beträgt, ist eine vorzeitige Kündigung nach 10 Jahren laut §489 Absatz 2 BGB mit einer Frist von 6 Monaten möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.
• Im Januar 2015 berichtete unter anderem das Handelsblatt von einer großen Klagewelle gegen fehlerhafte Darlehensverträge. Zahlreiche Darlehensverträge enthielten fehlerhafte Klauseln zum Widerrufsrecht und können demnach rückabgewickelt werden. Wer also die aktuell sehr günstigen Konditionen nutzen möchte, kann prüfen lassen, ob auch bei der eigenen Baufinanzierung eventuell falsche Klauseln zum Widerrufsrecht enthalten sind.

Welche Vorteile kann eine vorzeitige Umschuldung mit sich bringen?

Da das Zinsniveau im Bereich der Baudarlehen aktuell auf einem rekordverdächtig niedrigen Niveau liegt, können Kreditnehmer bei einer Umschuldung sehr viel Geld sparen.

Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen: Wer im Jahr 2007 ein Baudarlehen mit einem Zinssatz von 6,00% p.a. abgeschlossen hat, bei dem noch eine Restschuld von 64.000 Euro besteht, kann durch die aktuell günstigen Konditionen folgendes Sparpotenzial nutzen:

Natürlich ist dieses Beispiel fiktiv, weil nach Ablauf von 10 Jahren sowieso eine Ablösung des Baudarlehens erfolgen kann, aber trotzdem zeigt sich ein enormes Sparpotenzial. Das aktuell sehr niedrige Zinsniveau sorgt gerade aufgrund der langen Laufzeiten und hohen Kreditbeträge bei Baufinanzierungen große Wirkung.

Worauf sollten Eigenheimbesitzer beim Ablösen der Baufanzierung achten?

Sollte des Kreditnehmern also aufgrund der oben genannten Sachverhalte gelingen, die bisherige Baufinanzierung umzuschulden, ist bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung trotzdem einiges zu bedenken. Denn nur wer seine Anschlussfinanzierung geschickt auswählt und eventuell noch etwas nachverhandelt, kann die Zinskosten spürbar senken. Beispielsweise bewirken Sondertilgungen eine zusätzliche Vergünstigung, da aufgrund der monatlichen Annuitäten (gleichbleibende Kreditraten) der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil weiter steigt.

Mit diese Tipps können Sie beim Ablösen des Baukredits wirklich sparen:

Schnelle Volltilgung planen

Das Zinsniveau für Baufinanzierungen ist aktuell so niedrig, dass ein weiteres Absinken kaum möglich erscheint. Aus diesem Grund lohnt es sich, spätestens mit der Anschlussfinanzierung eine Volltilgung zu erreichen. Kreditnehmer sollten also eine Laufzeit und eine entsprechende Zinsbindung wählen, die bis zur vollständigen Tilgung des Baudarlehens die niedrigen Zinssätze garantiert.

Detaillierte Vergleiche anstellen

Trotz des niedrigen Zinsniveaus gibt es auch aktuell große Unterschiede zwischen den einzelnen Kreditangeboten. Wer hier also detaillierte Vergleiche anstellt, kann mitunter einige Zehntelprozent sparen und damit einen nennenswerten finanziellen Vorteil erlangen.

Mit der Bank verhandeln

Auch Verhandlungen mit der neuen Bank können durchaus fruchtbar sein. Immerhin sind die Voraussetzungen bei einer Anschlussfinanzierung sehr gut, denn die Beleihung liegt aufgrund der bisher bereits getilgten Darlehenssumme deutlich niedriger als zu Beginn und auch die Gesamtschuld fällt natürlich kleiner aus. Somit ist das Ausfallrisiko für Banken geringer und solche Kredite gelten in Bankenkreisen üblicherweise als sehr beliebt. Wer hier also geschickt verhandelt, kann die Zinslast eventuell noch etwas weiter drücken.

Nach Möglichkeit: Sondertilgungen vereinbaren

Sollten in naher Zukunft finanzielle Boni oder andere Einzahlungen zu erwarten sein, ist es sinnvoll, die Möglichkeit von Sondertilgungen in die Anschlussfinanzierung aufzunehmen. Häufig sind Sonderzahlungen von bis zu 5.000 Euro oder 5% der Restschuld pro Jahr durchaus üblich. Trotzdem bieten nicht alle Baukredite diese Option, so dass ein genauerer Blick durchaus zu empfehlen ist.

Tipp: Bei der Anschlussfinanzierung teure Baukredite umschulden

Wer vor 7-10 Jahren eine Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen hat, dürfte sich über die aktuelle Zinsentwicklung eher ärgern. Während die alten Darlehen noch hohe Zinssätze von bis zu 6% p.a. mit sich brachten, liegen die Zinskosten heute nur noch bei einem Drittel. Doch auch Bauherren, die ihre Stadtvilla oder ihren Winkelbungalow schon vor Jahren gebaut haben, können hoffen, da es durchaus Möglichkeiten einer vorzeitigen Umschuldung gibt. 10 Jahre nach dem vollständigen Empfang des Baudarlehens, auch als Vollauszahlung bezeichnet, ist in der Regel eine kostenfreie Ablösung mit einer halbjährigen Kündigungsfrist möglich. Sollten hierbei noch besonders günstige Angebote genutzt werden, lässt sich entweder die Restlaufzeit der Anschlussfinanzierung oder die monatliche Kreditrate erheblich senken.