Baufinanzierung – Wieviel Prozent Tilgung sind empfehlenswert?

Wer ein Haus bauen möchte, ist in aller Regel auf einen Bankkredit angewiesen. In kleinen Schritten dann das Darlehen monatlich zurückgezahlt. Dabei hängt die Zinshöhe unter anderem von den zukünftigen Marktentwicklungen ab, über die Tilgungshöhe können die Kreditnehmer hingegen mitentscheiden. Doch wie viel Tilgung ist eigentlich sinnvoll?

Die Auswirkung der Tilgungshöhe an einem Beispiel

Nehmen wir einmal an, Sie nehmen ein Baudarlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent auf. Mit der Bank vereinbaren Sie eine Tilgungsrate von nur einem Prozent. Dann zahlen Sie monatlich eine Rate von knapp 667 Euro. Schuldenfrei wären Sie nach rund 47 Jahren. Die Zinskosten belaufen sich dann auf rund 170.000 Euro, also fast noch einmal die Summe, die Sie als Darlehen erhalten.

Entscheiden Sie sich jedoch für eine Tilgungsrate von drei Prozent, zahlen Sie bei gleichem Zinssatz zwar 1.000 Euro im Monat an die Bank, sind jedoch bereits nach 23 Jahren schuldenfrei. Die Zinskosten belaufen sich dann auf knapp 78.000 Euro. Gegenüber der 1-Prozent-Tilgung sparen Sie somit mehr als das Doppelte an Kosten.

Baufinanzierung Tilgungsrechner – Wie wird die monatliche Rate berechnet?

Die monatlich an die Bank abzuführende Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Dabei bleiben Tilgungsrate und Zinssatz über einen vereinbarten Zeitraum unverändert. Die monatliche Rate bleibt also immer gleich. Bei vielen Kreditinstituten kann jedoch die Zinsbindungsdauer und Tilgung variabel angepasst werden, wodurch sich wiederum die monatliche Rate in der Höhe verändert.

Andere Institute bieten wiederum die Möglichkeit der Sondertilgung während der Laufzeit an. Nach 10 Jahren kann jedoch jeder Darlehensvertrag mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Alternative zum festen Tilgungszinssatz: Wie funktioniert die variable Tilgung?

Alternativ zu einem festen Tilgungszinssatz können bei einigen Banken auch Darlehensverträge mit einer variablen Tilgung vereinbart werden. Hierbei kann der Tilgungszinssatz während der Zinsbindungsfrist in der Regel zwei bis dreimal geändert werden. Je nach Wunsch fällt dann auch die monatliche Rate höher oder niedriger aus.

Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn beispielsweise ein Partner in Elternzeit geht und dadurch ein Einkommen wegfällt. Vor allem für Angestellte in befristeten Arbeitsverhältnissen kann eine variable Tilgung helfen, monatliche Kosten zu reduzieren, sollte die Übergangsfrist in ein neues Arbeitsverhältnis einmal länger andauern.

Sondertilgung als Alternative zum variablen Zinssatz

Neben der variablen Tilgung gibt es noch eine weitere Möglichkeit, den Kredit nach und nach zurückzuzahlen, die Sondertilgung.Mit ihrer Hilfe  kann die Laufzeit und dadruch auch die Zinslast eines Darlehens verkürzt werden. Wer in Zukunft ein Erbe erwartet oder eine größere Summe aus einer Lebensversicherung erhalten wird, kann diese dann direkt zur Begleichung der Schulden aufwenden. Banken lassen sich diese Flexibilität allerdings einiges kosten.

Vornehmlich sind kostenlose Sondertilgungen kostenlose Sondertilgung einmal im Jahr bis zu fünf Prozent der Kreditsumme möglich. Höhere Sondertilgungen sind dagegen meist kostenpflichtig. Viele Banken verlangen hierbei einen Zinsaufschlag. Wer in absehbarer Zeit fest mit einem Geldsegen rechnet, kann auch alternativ einen Teil des Darlehens mit einer kürzeren Sollzinsbindung wählen. So kann im Idealfall die gesamte Restschuld oder ein großer Teil einmalig beglichen werden. Kosten für eine erneute Zinsbindung werden dadurch gespart.

Vorsicht bei der Splittung des Darlehens

Die Möglichkeit, dass Darlehen aufzuteilen, kann die Flexibilität im Nachhinein stark einschränken. Wer unterschiedliche Kreditlaufzeiten wählt, kann die Bank später so gut wie gar nicht mehr wechseln. Der Grund: Im Grundbuch steht an erster Stelle das Langzeitdarlehen. Läuft das nachrangig abgesicherte kurzfristige Darlehen aus, winken viele Banken ab oder verlangen sehr hohe Zinsaufschläge. Der Darlehensnehmer ist an sich der Bank „ausgeliefert“.

Vor der Baufinanzierung immer den finanziellen Spielraum ausloten

Bevor es an die Baufinanzierung und die Höhe der Tilgung geht, sollte zunächst der finanzielle Spielraum ausgelotet werden. Dabei sollten die monatlichen Ausgaben exakt kalkuliert werden. Denn eine Investition in ein Einfamilienhaus kann über lange Zeit viel Kapital binden. In jedem Fall gilt es bei der Finanzplanung Ruhe zu bewahren und sich nicht von Bankberatern unter Druck setzen zu lassen. Denn Fehlschlüsse können später zu erheblichen Mehrkosten führen.

Wieviel Eigenkapital ist vorhanden?

Im ersten Schritt sollte das Eigenkapitel genauestens ermittelt werden. Die Summe gibt Aufschluss darüber, wie viel Darlehen für das eigene Fertighaus oder Massivhaus benötigt wird.
Zum Eigenkapital gehören:

• Bargeld
• Geldsummen auf Sparbüchern und Girokonten
• Beträge auf Tagesgeldkonten
• Bausparguthaben
• Lebensversicherungen
• Wertpapiere, Anleihen, Aktien
• Erbschaften und Schenkungen

Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen?

Um zu wissen, wie viel Tilgung möglich ist, sollten die monatlichen Belastungen kalkuliert werden. Dafür sind die Einnahmen den Ausgaben gegenüber zu stellen. Natürlich sollten im Ergebnis die Ausgaben die Einnahmen nicht übersteigen. Anderenfalls wird sich keine Bank bereit erklären, ein Darlehen zu vergeben. Zu den Einnahmen gehören folgende Posten:

• monatliche Nettoeinkommen
• Nettomieteinträge
• Kapitalerträge monatlich umgerechnet

Auch Sondereinnahmen wozu beispielsweise Bonuszahlungen, Weihnachts- oder Urlaubsgeld gehören, können eine erhebliche Summe darstellen. Allerdings sind diese Einnahmen nicht den monatlichen Einkünften hinzuzufügen, denn es handelt sich dabei zum Teil um fluktuierende Einnahmen.

Tipp: Zur genauen Ermittlung der monatlichen Ein- und Ausgaben, kann die Führung eines Haushaltsbuches über einen Zeitraum von einem halben Jahr sehr hilfreich sein.

Wie hoch sind die monatliche Ausgaben?

Den monatlichen Einnahmen stehen die Ausgaben gegenüber. Sie sind akribisch festzuhalten. Zu den monatlichen Ausgaben gehören:

• Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Hygieneartikel, Genussmittel
• Gebühren für Ver- und Entsorgung (Wasser, Gas, Strom, Müllabfuhr, Rundfunkgebühren, Internet, Telefon)
• Heizkosten
• Ausgaben für Mobilität (Kfz-Steuer, Kraftstoff, Versicherung, Wartung, Pflege, öffentliche Verkehrsmittel)
• Ausgaben für Freizeitaktivitäten (Kino, Theater, Sport, Restaurantbesuche)
• Ausgaben für Hobbys
• Ausgaben für alle Versicherungen (Hausrat, Haftpflicht, Leben, Unfall, Altersvorsorge, Beruf)
• Sonstige Ausgaben (Mitgliedsbeiträge, Gewinnspiele, Spenden)

Wie viel Tilgung kann ich mir am Ende leisten?

Auch wenn alle Posten aufgeführt sind und genügend Finanzmittel für ein Darlehen zur Verfügung stehen, sollte man den Gürtel nie zu eng schnallen. Schließlich möchten Sie vielleicht weiterhin Reisen unternehmen oder in Zukunft ein neues Fahrzeug anschaffen.
Ebenso sollten unvorhergesehene Kosten wie der Ausfall der Waschmaschine berücksichtigen werden. Hierfür empfiehlt  es sich, monatlich immer eine gewisse Summe bei Seite zu legen.

Gleichfalls sind zukünftige Instandhaltungskosteni miteinzubeziehen. Eine defekte Wärmepumpe,  eine Reparatur an der Lüftungsanlage im Nullenergiehaus oder der Austausch von Fenster und Türen sollten immer mit bedacht werden. Zum Teil können hier erhebliche Summen entstehen.

Im schlimmsten Fall muss ein weiterer Kredit aufgenommen werden, um die Rechnung für den Fensterbauer oder Tischler zu begleichen. Als Faustregel hat sich etabliert, im Monat nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens für Wohnen aufzuwenden, um einen genügenden finanziellen Spielraum zu bewahren.

Bei einem Haushaltseinkommen von 3.000 Euro können demnach 900 Euro für die monatliche Rate und alle anfallenden Nebenkosten wie Müllgebühren, Heizung, Wasser, Steuern und Versicherung aufgewendet werden.

Mit welchem Darlehen kann ich bei Tilgungsumme x rechnen?

Im obigen Beispiel stehen etwa 900 Euro für den Posten Wohnen zur Verfügung. Die darin enthaltenen Nebenkosten in Höhe von etwa 2 Euro pro Quadratmeter ergeben für ein 120 Quadratmeter großes Haus eine Summe von 240 Euro. Rechnet man nun die 240 Euro vom Posten Wohnen mit 900 Euro ab, erhält man einen Betrag in Höhe von 660 Euro.

Das ist der Betrag, der für die monatliche Rate zur Verfügung steht.  Bei einem Nominalzinssatz von 3 Prozent, einer vereinbarten Tilgung von 3 Prozent und der monatlichen Rate von 660 Euro ergibt sich dann ein maximales Darlehen in Höhe von 132.000 Euro.

Ist der Nominalzinssatz niedriger, ist auch ein größeres Darlehen möglich. Das gleiche gilt auch für den Tilgungszinssatz. Allerdings muss dann wiederum berücksichtigt werden, dass mehr Zeit für die Rückzahlung aufgewendet werden muss. Zudem kostet eine längere Zinsbindung mehr Geld.